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【以案说法】宅基地房屋如何买卖?如何过户?如何继承?

来源:甘肃农民报 丨 作者: 丨 2017-06-24 05:48 丨 浏览:编辑:马雪娟

  甘肃农民网—甘肃农民报6月24日讯 农村宅基地房屋因为其特殊性,在买卖时有众多政策法律约束。什么样的农村房屋买卖有效?买卖后如何过户?卖出宅基地的农民还能再申请宅基地吗?

  【案例】老王和村民老夏签了份房屋买卖协议,协议上约定,老王花5000块钱买下老夏在村里的一处房屋。后来老王在院子里建了7间厢房。现在老王已经是本村村民了,但是为了防止和老夏因为房屋发生纠纷,老王诉至法院,要求确认双方当年的房屋买卖合同有效。

  【说法】要说老王提出的诉讼是否合理,首先要弄清以下几点:

  谁有资格买农村的宅基地房?

  只有本集体经济组织成员,才有资格购买农村的宅基地房。本集体经济组织成员,一般是指户口在本村的村民,如果是非本村村民甚至是城镇户口的居民,都不能购买。

  本村村民之间房屋买卖,需要经过村委会同意吗?

  只要房屋买卖合同是双方的真实意愿,也不违反法律法规的强制性禁止性规定,经过双方协商一致就可以,不需要经过村委会同意。如果担心卖房人以后反悔的话,可以经过相关部门审批,将宅基地使用证上面的名称使用权人变更成买房人。

  老王买完农村房屋后,怎么过户?

  案例中老王年买房,当时他不具备本村村民资格,但是后来他成为了本村村民,那么他就可以向乡镇人民政府申请审核,由县级人民政府批准就可以办过户了。实践中一般是在宅基地使用证上进行变更,然后由相关部门盖章。

  老夏还能再申请本村宅基地吗?

  根据《土地管理法》第62条的规定,农村村民出卖出租住房后,再申请宅基地的不予批准。所以老夏不能再申请宅基地了。

  宅基地本身就有一种社会福利性在里面,是为了保障农村村民的住房,如果说你卖了,那可能是你觉得不需要这个住房了,再申请的话就不批准了。

  农村宅基地原则上“一户一宅”,如果继承了父母的宅基地房,一户两宅合法吗?可以确权吗?

  这是可以的。这里涉及到一个概念,就是物权的取得方式中的继受取得。物权继受取得一般通过事件的发生或者民事法律行为的实施而取得,比如说遗产继承。

  子女通过继承取得了房屋的所有权,宅基地在严格意义上来说不是他的,如果说他继承的房子坍塌了,那这个房子就是灭失了(法律上灭失指物品因自然灾害、被盗、遗失等原因不复存在),宅基地使用权也就没有了,因为房子和地是不能分离的。如果是村民通过审批建造的自己的房子坍塌了,他再重新建造就可以了,而继承取得的房子坍塌了,这个房子就灭失了。

  本村村民户籍迁出后,村里的房子会被收回吗?

  这个不会。只要当时取得房屋的时候是通过合法的途径,并不会因为户籍的变动就收回房屋。 (法律顾问 王晓艳)

  

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